Pour la plupart des gens, le rêve d’accéder à la propriété commence par une visite ou une annonce sur un site immobilier. Mais avant de tomber sous le charme d’une maison, il est utile de se poser deux questions fondamentales : de quel apport personnel ai-je besoin ? Et : en ai-je vraiment les moyens ? En répondant à ces questions dès le début, on s’épargne bien des soucis par la suite et on évite les mauvaises surprises.
Fonds propres : la règle des 20 %
En Suisse, une règle générale s'applique : vous devez pouvoir financer au moins 20 % du prix d'achat avec vos fonds propres. Le reste, soit jusqu'à 80 %, peut être couvert par un crédit hypothécaire. Cette règle varie toutefois en fonction du type de bien immobilier. Des dispositions différentes s'appliquent par exemple aux résidences secondaires, aux biens de rendement ou aux immeubles commerciaux.
Un exemple : tu souhaites acheter une maison pour 900'000 CHF. Il te faudra alors au moins 180'000 CHF de fonds propres.
Cela vous semble beaucoup ? C'est le cas. Mais les fonds propres ne doivent pas nécessairement provenir exclusivement d'un compte d'épargne. Les sources suivantes sont prises en compte :
- Épargne et titres – la solution la plus évidente
- Pilier 3a – ton compte de prévoyance privé peut être utilisé dans son intégralité
- Caisse de pension (LPP) – la prudence est de mise ici : au maximum 10 % du prix d’achat peuvent provenir de la caisse de pension, ce qui réduit d’autant ta future rente
- Avance sur héritage ou donation – L’argent provenant des parents est admis comme fonds propres, mais doit être clairement documenté
- Travaux de construction réalisés par soi-même – lors d’une construction ou d’une transformation, les travaux effectués par soi-même peuvent être partiellement pris en compte
Bon à savoir : au moins 10 % du prix d'achat doivent provenir de fonds propres « durs », c'est-à-dire hors avoirs de la caisse de retraite. La banque n'accepte pas que la totalité des fonds propres provienne de la caisse de retraite.
Accessibilité financière : mes revenus sont-ils suffisants ?
Le capital propre est un aspect, la capacité de remboursement en est un autre. Même si tu disposes du capital propre nécessaire, la banque vérifie si tu es en mesure d'assumer à long terme les charges liées à ton logement.
Les banques suisses ne se basent pas sur le taux hypothécaire actuel, mais sur un « taux d'intérêt théorique » d'environ 5 %. Cela peut sembler exagéré aujourd'hui, mais les banques te protègent ainsi contre un scénario où les taux d'intérêt augmenteraient fortement à l'avenir.
La règle empirique est la suivante : le total des frais de logement ne doit pas dépasser un tiers (33 %) de ton revenu brut.
Ces frais de logement comprennent :
- Intérêts hypothécaires (estimés à environ 5 %)
- Amortissement (remboursement de la deuxième hypothèque)
- Frais d'entretien et charges (forfait de 1 % de la valeur du bien immobilier par an)
Exemple de calcul :
Prix d'achat CHF 900'000.–
Hypothèque (80 %) CHF 720'000.–
Intérêts théoriques (5 %) CHF 36'000.– / an
Amortissement (~1 %) CHF 7'200.– / an
Frais d'entretien (1 % de la valeur) CHF 9'000.– / an
Total des frais de logement CHF 52'200.– / an
Pour que le critère de solvabilité soit rempli, il te faudrait, dans cet exemple, disposer d'un revenu brut d'au moins 156'600 CHF par an, soit environ 13'050 CHF par mois.
Que faire quand on est à court ?
Pas de panique, car il existe des moyens d'améliorer la situation :
- Apporter davantage de fonds propres : plus tu apportes, plus le montant du prêt immobilier est faible et plus la viabilité financière est bonne.
- Choisir un bien immobilier moins cher : parfois, un bien plus petit ou situé dans une autre commune est plus réaliste.
- Prendre en compte un deuxième revenu : si vous achetez à deux, les deux revenus sont pris en compte.
- Contacter la banque suffisamment tôt : de nombreuses banques proposent une première consultation gratuite – cela vous permet de savoir rapidement où vous en êtes.
Notre conseil : faites d'abord le calcul, puis lancez la recherche
Il est tentant de visiter d'abord des maisons, puis de voir si cela est financièrement possible. Il vaut mieux procéder dans l'autre sens : clarifie ta situation financière avant de te lancer activement dans tes recherches. Tu sauras ainsi exactement dans quelle fourchette de prix tu peux chercher et tu pourras agir rapidement et en toute confiance lorsque tu trouveras le bien de tes rêves.
Le marché immobilier suisse est très concurrentiel. Les personnes qui disposent déjà d'une attestation de financement ont un net avantage sur les autres acheteurs potentiels.
Tu as des questions concernant ta situation personnelle ? Nous serons ravis de te conseiller, sans engagement. N'hésite pas à nous contacter.
